BGH: Zur Erheblichkeit der Mietschulden bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Für eine (…) gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rück-stände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete (…) lässt das Gesetz keinen Raum.
(Leitsätze des BGH)

Die Mieterin hatte in dem hier entschiedenen Fall monatlich 704 € Miete zu leisten. Für den Monat Januar 2018 blieb sie 135 € schuldig und für Februar 2018 zahlte sie keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose außerordentliche Kündigung.

Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB lässt eine außerordentliche fristlose Kündigung zu, wenn Mieter*innen für zwei aufeinander folgende Monate mit der Entrichtung „eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug“ sind. Und § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB bestimmt, dass „der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt“.

Fraglich war in diesem Fall, ob es dafür genügt, wenn der Gesamtmietrückstand erheblich ist oder ob auch der Teilrückstand aus einer der beiden Monate für sich betrachtet nicht unerheblich sein muss. Im Verhältnis zur geschuldeten Monatsmiete, befand das Landgericht Berlin, war der Januarrückstand nicht erheblich und die fristlose Kündigung damit rechtswidrig.

Der BGH ist aber anderer Meinung: Der Gesamtrückstand sei entscheidend. Eine fristlose Kündigung ist nach den genannten Vorschriften also im Grundsatz möglich, sobald für zwei aufeinanderfolgende Monate ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete anfällt. Der BGH lässt die Frage offen, wie mit Kleinstrückständen aus einem der Monate (ein Cent) umzugehen wäre. 
BGH, Urteil vom 08.12.2021 – VIII ZR 32/20