BGH: zur Löschung eines Wohnungsrechts des Insolvenzschuldners am eigenen Grundstück

Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und damit auch das Wohnungsrecht fallen grundsätzlich nicht in die Insolvenzmasse. Die Überlassung des Wohnungsrechts an Dritte darf hierfür allerdings nicht gestattet sein, und die Einräumung des Wohnungsrechts darf nicht in anfechtbarer Weise erfolgt sein. Das Eigentümerwohnungsrecht dagegen gehört zur Insolvenzmasse und „kann von daher auch nicht als geschickter Schachzug zur Verhinderung einer Zwangsversteigerung gesehen werden“. In der Insolvenz des Wohnungsberechtigten ist das Wohnungsrecht nach §§ 851, 857 ZPO unpfändbar und Teil der Insolvenzmasse. In der Insolvenz des Grundstückeigentümers hindert das für einen Dritten eingeräumte Wohnungsrecht die Zwangsversteigerung und damit auch die Verwertung im Insolvenzverfahren aber grundsätzlich nicht. Denn nach § 91 ZVG erlischt das Wohnungsrecht mit dem Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Dem Wohnungsrechtsberechtigten ist aber in diesem Fall ein Wertersatz gemäß § 92 ZVG zu leisten, der zu einer wertausschöpfenden Belastung des Grundstücks führen kann. Grundlagen und Berechnungsgrößen des Wertersatzes sind die mit der Immobilie zu erzielenden Mieteinnahmen sowie die dem Wohnungsberechtigten noch verbleibende Lebenszeit. Quellen: Inso-Newsletter RA Henning 5-23;
Pressemitteilung des BGH vom 05.04.2023; BGH, Beschluss vom 02.03.2023 – V ZB 64/21